Організація будівельного процесу

Навіть при відсутності будівельних знань, замовнику достатньо оволодіти основами менеджменту, щоб він міг організувати будівництво. Однак в цьому випадку знадобиться самостійно закупляти матеріали обладнання, забезпечувати їх доставку і зберігання. А також наймати робітників, керувати їми, вирішувати їх життєві проблеми та можливі конфлікти. Це дозволить зекономити 25-30 % загальної вартості будівництва.
Якщо замовник не готовий займатися всіма вище перечисленими організаційними моментами, то за тих 25-30% вартості будівництва, їми займуться професіонали-компанія з якою доведеться заключати договір підряду. Деякі фірми беруть на себе додаткові обов’язки по оформленню дозволу на будівництво та інших необхідних документів. Забудовнику залишається тільки фінансувати та здійснювати контроль та підписувати документи.
Всі будівельні організації, пропонують внести аванс – на закупку частини будівельних матеріалів. Як правило в нього внесена сума і на покриття накладних і транспортних витрат початкового етапу будівництва. Зазвичай передоплата не перевищує 20-30% вартості «коробки» - будинку без внутрішньої та зовнішньої обробки. Однак деякі підрядники намагаються отримати до 60%, виправдовуючи це необхідністю покупки відразу всіх будівельних. Якщо підрядник захоче отримати кошти від всієї віртості будинку, тоді варто задуматися чи варто взагалі заключати такий договір. Після внесення першого платежу, будівельники можуть запропонувати вносити суму, що залишилася в розстрочку, незалежно від готовності проведених робіт. Контролювати подібну ситуацію в процесі будівництва доволі тяжко. В цьому випадку замовнику необхідно знати, що після того як був проведений розрахунока з підрядником, при переході до наступного етапу, в нього може пропасти інтерес до роботи. При цьому, вони можуть використовувати різноманітні хитрощі: раптом виникають надзвичайно важливі справи на інших об’єктах і т.д. А очікування виплати навпаки підігріє інтерес до власних забов’язань. Звичайно і якість будинку краща ніж сильне бажаня будівельників працювати.
До договору додається календарний графік і фінансується будівельно-морнтажних робіт. Ці документи повинні бути узгодженими один з одним. І потрібні вонине для дотримання формальностей, з їх допомогою можна не тільки контролювати проведення робіт, але й оплачувати виконані роботи. Весь процес будівництва будинку повинен бути розділений на декілька етапів. Після завершення кожного з них, замовник приймає роботу та підписує акт прийому робіт даного етапу і тільки після цього їх оплачує. В плані будівництва це має бути чітко прописано.
При оплаті робіт чи будівельних матеріалів, потрібно брати квитанцію з вказаною сумою, підставою платежу і дати. Тут повинна стояти печатка і підпис посадової особи бідівельної компанії. Якщо клієнт рахує це не обов’язковим – він ідеальний замовник для недобросовісних будівельників. Оскільки в разі можливих ускладнень йому нічим буде аргуметувати судовий позов проти підрядника. Таких прикладів в будівельній практиці доволі багато. Уникнути неприємностей допоможе навіть звичайна розписка, яку можна взяти з отримувача коштів. Краще якщо він напише її власноруч і не забуде вказати свої паспортні дані. Замовнику необхідно перевірити їх достовірність, так як окремі підрядники використовують фальшиві номера і дати паспортів.
Контроль над будівництвом – це не умова, а виробнича необхідність. Діло в тому, що існує поняття скритих робіт. Скритими називаються роботи, які закриваються слідуючим етапом будівництва. Наприклад, відсипання фундаменту шаром піску, гідроізоляція, вкладання утеплення на підлогу чи дах і т. д. При серйозній організації справи, заводиться особливий журнал, в якому фіксується проведення скритих робіт. Кожний з етапів замовник контролює, він ставить свій підпис без якого будівельники не мають права починати наступний етап.
Існує поняття авторського нагляду. Архітектори не тільки розробляють проекти, в їх обов’язки входить і контроль за роботою будівельників. Авторський нагляд потрібен для того, щоб підрядник дотримувався всіх технологій, а будівельні конструкції відповідали затвердженим нормам і правилам. Авторський нагляд має бути перш за все незалежним. Між тим, деякі будівельні компанії пропонують авторський нагляд по ціні 1-2 % від вартості будівництва, в той час як аналогічні послуги незалежного архітектора коштують набагато більше, приблизно до 7%. На думку професіоналів ця сума цілком виправдана витраченими силами та часом,необхідними для контролю за будівельниками та якістю робіт. Архітектор – союзник та захисник замовника, він відстоює його інтереси. Тоді як представник будівельної компанії, в першу чергу, буде відстоювати інтереси своєї фірми.
Після завершення будівництва та оформивши всі відповідні документи забудовник має мати:
1.Свідоцтво про правовласність чи оренди на землю.
2.Проект будинку.
3.Дозвіл на його будівництво.
4.Затверджений акт прийняття будинку в експлуатацію.
Пам’ятайте, що незавершеним об’ктом можна вважати навіть відсутність дверних ручок в будинку.